Коли громадянин Росії володіє квартирою, будинком чи земельною ділянкою в Україні, його формальне право власності залишається зареєстрованим у державному реєстрі. Водночас воєнний стан наклав жорсткий мораторій на будь-яке розпорядження таким майном — продаж, дарування, передачу в оренду чи навіть перебудову стають практично неможливими.
Українські співвласники чи спадкоємці опиняються в ситуації, коли майно ніби завмерло: його не можна вільно використовувати, але й позбутися без судового рішення теж не вдається. Спадкування від родичів з Росії залишається юридично можливим, проте подальше управління отриманим активом знову потрапляє під ті самі обмеження, створюючи для родин, розділених війною, складні емоційні та фінансові дилеми.
На практиці це означає, що навіть давні власники, які придбали нерухомість до 24 лютого 2022 року, сьогодні не можуть ні продати її, ні здати в оренду без згоди всіх сторін — а така згода часто блокується нотаріусами через пряму заборону.
Мораторій на відчуження нерухомості громадянами Російської Федерації діє на підставі Постанови Кабінету Міністрів України № 187 від 3 березня 2022 року (з подальшими змінами) і продовжує застосовуватися станом на червень 2026 року, оскільки воєнний стан неодноразово продовжено — востаннє до 2 серпня 2026 року.
Право власності саме по собі не скасовано, але будь-які нотаріальні дії та державна реєстрація правочинів, що порушують мораторій, заборонені, а самі правочини визнаються нікчемними. Це стосується як безпосередніх громадян РФ, так і юридичних осіб, зареєстрованих у Росії, або українських компаній, де бенефіціаром є росіянин з часткою 10 % і більше.
Винятки з мораторію дуже вузькі. Перший — громадянин РФ, який легально перебуває в Україні на підставі посвідки на проживання. Другий — спадкування майна, що відкрилося на території України. У всіх інших випадках нотаріуси відмовляють у посвідченні договорів, а державні реєстратори не вносять зміни до реєстру.
Співвласність з громадянином РФ: коли спільне майно стає проблемою
У реальному житті найчастіше зустрічається ситуація, коли квартира чи будинок належить українцю та його родичу — громадянину Росії — на праві спільної часткової власності. Цивільний кодекс України чітко розрізняє спільну сумісну власність (наприклад, подружжя) та спільну часткову (з ідеальними частками без закріплених кімнат). У другому випадку розпорядження майном — продаж, оренда, визначення порядку користування чи капітальний ремонт — вимагає згоди всіх співвласників.
Під час воєнного стану навіть наявність довіреності, виданої до 2022 року або в третій країні, не рятує: Постанова № 187 прямо визнає такі документи нікчемними щодо громадян РФ. Нотаріус відмовить у посвідченні будь-якого правочину.
Український співвласник не може самостійно здати квартиру в оренду, навіть якщо російський співвласник не виходить на зв’язок вже кілька років. Комунальні платежі та податок на нерухомість продовжують нараховуватися на всю площу, а борги лягають на плечі того, хто фактично проживає або утримує майно.
Вихід — судовий. Співвласник має право звернутися до суду з позовом про виділ частки в натурі. Суд призначає експертизу, яка визначає технічну можливість поділу квартири чи будинку на окремі об’єкти з власними кадастровими номерами. Після успішного виділу кожен отримує незалежну одиницю нерухомості й може розпоряджатися нею самостійно.
Якщо частка незначна, а співвласник-росіянин не бере участі в утриманні майна (не сплачує комунальні, не цікавиться станом), можливий позов про примусове припинення його права власності. У цьому випадку позивач вносить ринкову вартість частки на депозит суду. Якщо суд задовольняє позов, право переходить до позивача, а колишній співвласник отримує компенсацію з депозиту.
Такий механізм реально працює, хоча й потребує часу, коштів на експертизу та юридичний супровід. Після виділу частки український власник уже може оформлювати компенсацію за пошкоджене чи знищене війною майно без згоди іншої сторони.
Спадщина від родичів з Росії: формально можливо, практично складно
Громадянин Росії може успадкувати квартиру чи будинок в Україні. Закон не встановлює заборони на прийняття спадщини за ознакою громадянства. Спадкоємець повинен звернутися до нотаріуса за місцем відкриття спадщини (зазвичай за останнім місцем проживання спадкодавця) протягом шести місяців з дня смерті.
Якщо строк пропущено, можна просити суд встановити додатковий строк або перерозподілити спадщину за згодою інших спадкоємців. Після оформлення свідоцтва про право на спадщину громадянин РФ стає власником, але одразу потрапляє під дію мораторію: продати, подарувати чи навіть здати в оренду отримане майно він не зможе.
На практиці це створює парадоксальні ситуації. Українська донька, яка втратила батька-українця, іноді змушена ділити спадок з його батьками, які вже десятиліттями живуть у Росії і підтримують тамтешню владу. Вона не може відмовитися від своєї частки на користь інших без їхньої згоди, а вони, своєю чергою, не можуть розпорядитися своєю часткою.
Якщо спадкоємець-росіянин має посвідку на проживання в Україні, він отримує ширші можливості для розпорядження майном. В інших випадках майно залишається «замороженим».
Податки, утримання майна та компенсації за воєнні пошкодження
Власник-росіянин (як нерезидент) зобов’язаний сплачувати податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, на загальних підставах. Ставка залежить від площі та типу об’єкта. Якщо майно пошкоджене або знищене внаслідок бойових дій, на період воєнного стану та до певної дати після його закінчення діють пільги — податок не нараховується або зменшується.
При продажу нерухомості нерезидент сплачує податок на доходи фізичних осіб у розмірі 18 % та військовий збір 5 % від вартості (з можливими пільгами при тривалому володінні). Оформлення угоди без українського податкового номера (ІПН) неможливе — його потрібно отримати заздалегідь.
Українські співвласники часто стикаються з тим, що російський співвласник не сплачує свою частку комунальних чи податків. У таких випадках можна стягувати борг у судовому порядку, але практична стягнення з-за кордону ускладнене.
За пошкоджене війною майно компенсацію можна оформити через державні програми. Після виділу частки в натурі український власник отримує право на компенсацію без згоди співвласника-росіянина. Це один із небагатьох реальних інструментів захисту інтересів.
Ризики конфіскації та управління активами через АРМА
Окремий ризик — примусове вилучення майна. Закон України «Про основні засади примусового вилучення в Україні об’єктів права власності Російської Федерації та її резидентів» дозволяє державі вилучати активи громадян РФ та пов’язаних осіб у рахунок майбутніх репарацій.
Якщо є докази причетності власника до фінансування агресії або він перебуває під санкціями, майно можуть передати в управління Національному агентству з питань виявлення, розшуку та управління активами, одержаними від корупційних та інших злочинів (АРМА).
Для пересічного власника, який придбав квартиру ще до війни і не має зв’язків з російською владою, ризик конфіскації мінімальний. Проте сам факт наявності російського громадянства в співвласника вже створює додаткову увагу з боку державних органів.
Практичні кроки для тих, хто опинився в такій ситуації
Якщо ви український співвласник або спадкоємець:
- Перевірте актуальний статус власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно — витяг можна отримати онлайн або через нотаріуса.
- Зберіть докази, що інший співвласник не бере участі в утриманні майна (квитанції про сплату комунальних тільки вами, переписка без відповіді).
- Зверніться до юриста, який спеціалізується на земельному та спадковому праві воєнного періоду, для оцінки перспектив судового виділу частки чи примусового припинення права.
- Якщо майно пошкоджене — зафіксуйте пошкодження актом обстеження та подайте заяву на компенсацію.
- У разі спадкування — не пропустіть шестимісячний строк звернення до нотаріуса.
Для громадянина РФ, який має посвідку на проживання, коло можливостей значно ширше — він може укладати нотаріальні правочини на загальних підставах. Без посвідки єдиний реальний шлях розпорядження майном — через суд або після закінчення воєнного стану (якщо мораторій не буде продовжено).
Майно, оформлене на громадянина Росії до повномасштабного вторгнення, сьогодні нагадує корабель, який стоїть на якорі в бурхливому морі: формально воно нікуди не зникло, але рухатися вперед без спеціальних юридичних інструментів майже неможливо.
Українські співвласники та спадкоємці, які зіткнулися з цією реальністю, змушені шукати баланс між захистом власних інтересів і дотриманням вимог воєнного часу. Судові механізми виділу частки та примусового припинення права дають реальний інструментарій, хоча й вимагають терпіння та професійної підтримки.
У довгостроковій перспективі доля такого майна залежатиме від того, як саме завершиться воєнний стан і чи будуть внесені зміни до чинного законодавства про захист національних інтересів. Поки що кожна конкретна ситуація потребує індивідуального аналізу — універсальних рішень тут не існує.
