Когда гражданин России владеет квартирой, домом или земельным участком в Украине, его формальное право собственности остается зарегистрированным в государственном реестре. В то же время военное положение наложило жесткий мораторий на любое распоряжение таким имуществом — продажа, дарение, передача в аренду или даже реконструкция становятся практически невозможными.
Украинские совладельцы или наследники оказываются в ситуации, когда имущество словно замерло: его нельзя свободно использовать, но и избавиться от него без судебного решения тоже не выходит. Наследование от родственников из России остается юридически возможным, однако дальнейшее управление полученным активом снова попадает под те же ограничения, создавая для семей, разделенных войной, сложные эмоциональные и финансовые дилеммы.
На практике это означает, что даже давние владельцы, которые приобрели недвижимость до 24 февраля 2022 года, сегодня не могут ни продать ее, ни сдать в аренду без согласия всех сторон — а такое согласие часто блокируется нотариусами из-за прямого запрета.
Мораторий на отчуждение недвижимости гражданами Российской Федерации действует на основании Постановления Кабинета Министров Украины № 187 от 3 марта 2022 года (с последующими изменениями) и продолжает применяться по состоянию на июнь 2026 года, поскольку военное положение неоднократно продлевалось — в последний раз до 2 августа 2026 года.
Право собственности само по себе не отменено, но любые нотариальные действия и государственная регистрация сделок, нарушающих мораторий, запрещены, а сами сделки признаются ничтожными. Это касается как непосредственных граждан РФ, так и юридических лиц, зарегистрированных в России, или украинских компаний, где бенефициаром является россиянин с долей 10 % и более.
Исключения из моратория очень узкие. Первое — гражданин РФ, который легально находится в Украине на основании вида на жительство. Второе — наследование имущества, открывшегося на территории Украины. Во всех остальных случаях нотариусы отказывают в удостоверении договоров, а государственные регистраторы не вносят изменения в реестр.
Совместная собственность с гражданином РФ: когда общее имущество становится проблемой
В реальной жизни чаще всего встречается ситуация, когда квартира или дом принадлежит украинцу и его родственнику — гражданину России — на праве общей долевой собственности. Гражданский кодекс Украины четко различает общую совместную собственность (например, супругов) и общую долевую (с идеальными долями без закрепленных комнат). Во втором случае распоряжение имуществом — продажа, аренда, определение порядка пользования или капитальный ремонт — требует согласия всех совладельцев.
В период военного положения даже наличие доверенности, выданной до 2022 года или в третьей стране, не спасает: Постановление № 187 прямо признает такие документы ничтожными в отношении граждан РФ. Нотариус откажет в удостоверении любой сделки.
Украинский совладелец не может самостоятельно сдать квартиру в аренду, даже если российский совладелец не выходит на связь уже несколько лет. Коммунальные платежи и налог на недвижимость продолжают начисляться на всю площадь, а долги ложатся на плечи того, кто фактически проживает или содержит имущество.
Выход — судебный. Совладелец имеет право обратиться в суд с иском о выделе доли в натуре. Суд назначает экспертизу, которая определяет техническую возможность раздела квартиры или дома на отдельные объекты с собственными кадастровыми номерами. После успешного выдела каждый получает независимую единицу недвижимости и может распоряжаться ею самостоятельно.
Если доля незначительная, а совладелец-россиянин не участвует в содержании имущества (не платит коммунальные, не интересуется состоянием), возможен иск о принудительном прекращении его права собственности. В этом случае истец вносит рыночную стоимость доли на депозит суда. Если суд удовлетворяет иск, право переходит к истцу, а бывший совладелец получает компенсацию с депозита.
Такой механизм реально работает, хотя и требует времени, средств на экспертизу и юридическое сопровождение. После выдела доли украинский владелец уже может оформлять компенсацию за поврежденное или уничтоженное войной имущество без согласия другой стороны.
Наследство от родственников из России: формально возможно, практически сложно
Гражданин России может унаследовать квартиру или дом в Украине. Закон не устанавливает запрета на принятие наследства по признаку гражданства. Наследник должен обратиться к нотариусу по месту открытия наследства (обычно по последнему месту жительства наследодателя) в течение шести месяцев со дня смерти.
Если срок пропущен, можно просить суд установить дополнительный срок или перераспределить наследство по согласию других наследников. После оформления свидетельства о праве на наследство гражданин РФ становится собственником, но сразу попадает под действие моратория: продать, подарить или даже сдать в аренду полученное имущество он не сможет.
На практике это создает парадоксальные ситуации. Украинская дочь, потерявшая отца-украинца, иногда вынуждена делить наследство с его родителями, которые уже десятилетиями живут в России и поддерживают тамошнюю власть. Она не может отказаться от своей доли в пользу других без их согласия, а они, в свою очередь, не могут распорядиться своей долей.
Если наследник-россиянин имеет вид на жительство в Украине, он получает более широкие возможности для распоряжения имуществом. В остальных случаях имущество остается «замороженным».
Налоги, содержание имущества и компенсации за военные повреждения
Владелец-россиянин (как нерезидент) обязан уплачивать налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, на общих основаниях. Ставка зависит от площади и типа объекта. Если имущество повреждено или уничтожено в результате боевых действий, на период военного положения и до определенной даты после его окончания действуют льготы — налог не начисляется или уменьшается.
При продаже недвижимости нерезидент уплачивает налог на доходы физических лиц в размере 18 % и военный сбор 5 % от стоимости (с возможными льготами при длительном владении). Оформление сделки без украинского налогового номера (ИНН) невозможно — его нужно получить заранее.
Украинские совладельцы часто сталкиваются с тем, что российский совладелец не платит свою долю коммунальных или налогов. В таких случаях можно взыскивать долг в судебном порядке, но практическое взыскание из-за границы сильно осложнено.
За поврежденное войной имущество компенсацию можно оформить через государственные программы. После выдела доли в натуре украинский владелец получает право на компенсацию без согласия совладельца-россиянина. Это один из немногих реальных инструментов защиты интересов.
Риски конфискации и управление активами через АРМА
Отдельный риск — принудительное изъятие имущества. Закон Украины «Об основных принципах принудительного изъятия в Украине объектов права собственности Российской Федерации и ее резидентов» позволяет государству изымать активы граждан РФ и связанных лиц в счет будущих репараций.
Если есть доказательства причастности владельца к финансированию агрессии или он находится под санкциями, имущество могут передать в управление Национальному агентству по вопросам выявления, розыска и управления активами, полученными от коррупционных и других преступлений (АРМА).
Для рядового владельца, который приобрел квартиру еще до войны и не имеет связей с российской властью, риск конфискации минимальный. Однако сам факт наличия российского гражданства у совладельца уже создает дополнительное внимание со стороны государственных органов.
Практические шаги для тех, кто оказался в такой ситуации
Если вы украинский совладелец или наследник:
- Проверьте актуальный статус собственности в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество — выписку можно получить онлайн или через нотариуса.
- Соберите доказательства, что другой совладелец не участвует в содержании имущества (квитанции об оплате коммунальных только вами, переписка без ответа).
- Обратитесь к юристу, который специализируется на земельном и наследственном праве военного периода, для оценки перспектив судебного выдела доли или принудительного прекращения права.
- Если имущество повреждено — зафиксируйте повреждения актом обследования и подайте заявление на компенсацию.
- В случае наследования — не пропустите шестимесячный срок обращения к нотариусу.
Для гражданина РФ, который имеет вид на жительство, круг возможностей значительно шире — он может заключать нотариальные сделки на общих основаниях. Без вида на жительство единственный реальный путь распоряжения имуществом — через суд или после окончания военного положения (если мораторий не будет продлен).
Имущество, оформленное на гражданина России до полномасштабного вторжения, сегодня напоминает корабль, который стоит на якоре в бурном море: формально оно никуда не исчезло, но двигаться вперед без специальных юридических инструментов почти невозможно.
Украинские совладельцы и наследники, столкнувшиеся с этой реальностью, вынуждены искать баланс между защитой собственных интересов и соблюдением требований военного времени. Судебные механизмы выдела доли и принудительного прекращения права дают реальный инструментарий, хотя и требуют терпения и профессиональной поддержки.
В долгосрочной перспективе судьба такого имущества будет зависеть от того, как именно завершится военное положение и будут ли внесены изменения в действующее законодательство о защите национальных интересов. Пока каждая конкретная ситуация требует индивидуального анализа — универсальных решений здесь не существует.
