У 2026 році власники житла в Україні отримують податкові повідомлення-рішення за 2025 рік, і для багатьох із них сума може виявитися нульовою або значно меншою завдяки чітко прописаним у Податковому кодексі пільгам. Неоподатковувана площа — 60 м² для квартир або 120 м² для будинків — автоматично зменшує базу оподаткування більшості типових житлових об’єктів, а для певних категорій держава передбачає повне звільнення незалежно від метражу. Воєнні реалії додали ще один потужний шар захисту: об’єкти на тимчасово окупованих територіях, у зонах активних бойових дій та пошкоджене внаслідок агресії майно звільняються від нарахування на відповідні періоди.
Повне звільнення поширюється на житло дітей-сиріт, дітей, позбавлених батьківського піклування, та дітей з інвалідністю, яких виховують одинокі батьки (в межах одного об’єкта на кожну дитину), а також на житло багатодітних і прийомних сімей, де виховують п’ятьох і більше дітей. Місцеві ради додатково встановлюють послаблення для пенсіонерів, учасників бойових дій, осіб з інвалідністю та інших категорій — від часткового зменшення ставки до повного звільнення на певну площу. Усе це працює за умови, що нерухомість не використовується для отримання доходу — оренда чи комерційна діяльність зазвичай скасовує право на пільгу.
Як формується податок на нерухоме майно і хто його сплачує
Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, — це місцевий платіж, який надходить до бюджетів громад. Його нараховують на загальну площу житлових і нежитлових об’єктів, зареєстрованих у Державному реєстрі речових прав. Фізичні особи не розраховують суму самостійно: це робить податкова служба на основі даних реєстру та надсилає податкове повідомлення-рішення до 1 липня року, наступного за звітним. У 2026 році українці отримують квитанції саме за 2025 рік.
Юридичні особи та фізичні особи-підприємці ведуть облік самі, подають декларацію та сплачують авансами щокварталу. Ставка не може перевищувати 1,5 % від мінімальної заробітної плати станом на 1 січня звітного року за кожен квадратний метр понад неоподатковувану норму. Для розрахунку податку в 2026 році за 2025 рік використовують мінімальну зарплату 8000 грн, тому максимальна ставка становить 120 грн за м². Якщо квартира перевищує 300 м² або будинок — 500 м², до суми додається ще 25 000 грн за кожен такий об’єкт.
Неоподатковувана площа житла: законний буфер для кожного власника
Найпоширеніша пільга — зменшення бази оподаткування на фіксовану кількість квадратних метрів. Вона діє лише для житлової нерухомості і тільки якщо об’єкт не здається в оренду та не використовується в підприємницькій діяльності. У разі спільної власності кожен співвласник отримує свою частку неоподатковуваної площі окремо — це важливий нюанс, який часто дозволяє суттєво знизити нарахування.
| Тип житлової нерухомості | Неоподатковувана площа | Як застосовується |
|---|---|---|
| Квартира або кілька квартир | 60 м² загалом | На всі квартири одного власника |
| Житловий будинок або кілька будинків | 120 м² загалом | На всі будинки одного власника |
| Квартира + будинок (або кілька об’єктів) | 180 м² загалом | На всю житлову нерухомість разом |
Для більшості українських сімей із квартирою до 85–90 м² або будинком до 140–150 м² податок або відсутній, або становить символічну суму за кілька десятків «зайвих» метрів.
Якщо людина володіє двома квартирами загальною площею 110 м², неоподатковуваними залишаються 60 м², а податок нараховується лише на 50 м². У спільній власності подружжя з квартирою 100 м² кожен отримує по 30 м² пільги (половина від 60), тому оподатковувана площа зменшується пропорційно.
Повне звільнення для найвразливіших: сироти, багатодітні та діти з інвалідністю
Податковий кодекс України (стаття 266) прямо передбачає повне звільнення від сплати незалежно від площі для чітко визначених категорій. Це стосується житлової нерухомості, що належить:
- дітям-сиротам та дітям, позбавленим батьківського піклування;
- дітям з інвалідністю, яких виховують одинокі батьки (в межах одного об’єкта на кожну дитину);
- багатодітним і прийомним сім’ям, де виховують п’ятьох і більше дітей до 18 років.
У цих випадках податкова служба зазвичай враховує пільгу автоматично на основі даних реєстрів. Якщо повідомлення все ж надійшло з сумою — достатньо звернутися до податкового органу з копіями документів, що підтверджують статус (свідоцтво про народження дітей, рішення суду про позбавлення батьківських прав, посвідчення багатодітної сім’ї). Звільнення діє на весь об’єкт, навіть якщо його площа значно перевищує стандартні 60 чи 120 м².
Воєнні пільги: звільнення за пошкоджене, окуповане та зруйноване житло
Війна суттєво розширила перелік підстав для звільнення. Об’єкти, розташовані на територіях, включених до Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією (затверджений наказом Міністерства розвитку громад та територій України № 376 від 28 лютого 2025 року з подальшими змінами), не оподатковуються за періоди, коли територія мала відповідний статус.
| Вид нерухомості | Умови звільнення | Період дії пільги |
|---|---|---|
| На ТОТ або в зоні активних бойових дій | Територія включена до актуального Переліку | З 1-го числа місяця початку статусу до останнього числа місяця його завершення |
| Пошкоджена внаслідок бойових дій | Факт зафіксовано в Державному реєстрі пошкодженого та знищеного майна | З місяця пошкодження до місяця, наступного за місяцем відновлення та визнання придатним |
| Непридатна для проживання (аварійна) | Рішення місцевої ради про непридатність | На весь період дії рішення |
Власники пошкодженого житла часто отримують нульові повідомлення автоматично, якщо дані з Реєстру пошкодженого майна вже передані до податкової. У разі затримки достатньо надати витяг із реєстру або акт обстеження.
Додаткові можливості від місцевих громад: пільги для пенсіонерів, ветеранів та інших
Окрім загальнодержавних норм, кожна територіальна громада має право встановлювати власні пільги — повністю або частково звільняти від сплати певні категорії платників. Найчастіше такі послаблення отримують пенсіонери за віком, учасники бойових дій, особи з інвалідністю I–III груп, ліквідатори наслідків аварії на ЧАЕС, матері-героїні та багатодітні сім’ї (навіть із меншою кількістю дітей, ніж п’ять).
Щоб скористатися місцевою пільгою, потрібно звернутися до податкового органу або безпосередньо до виконавчого органу громади із заявою та пакетом документів: пенсійним посвідченням, посвідченням учасника бойових дій, довідкою про склад сім’ї, рішенням місцевої ради (якщо воно є у відкритому доступі). У багатьох громадах пільга надається автоматично завдяки обміну даними між реєстрами, але перевірка ніколи не зашкодить.
Коли пільги не діють: важливі винятки та обмеження
Звільнення або зменшення бази не застосовується, якщо об’єкт використовується для отримання доходу — здається в оренду, лізинг, позичку або в підприємницькій діяльності. Це правило стосується як загальнодержавних, так і більшості місцевих пільг. Також пільги зазвичай не діють на нежитлову нерухомість (гаражі, склади, офіси) та на об’єкти, площа яких перевищує п’ятикратний розмір неоподатковуваної норми (понад 300 м² для квартири чи 600 м² для будинку).
Якщо частина квартири здається в оренду, пільга на неоподатковувану площу може бути втрачена повністю або пропорційно — податкові органи аналізують кожен випадок окремо. Власникам, які використовують житло частково під офіс ФОП, варто уважно перевіряти умови застосування пільги та за потреби консультуватися з податковим органом.
Практичні кроки: як перевірити нарахування та скористатися звільненням
Найпростіший спосіб — увійти до Електронного кабінету платника податків на сайті Державної податкової служби та переглянути сформовані повідомлення. Там відображається розрахунок, застосовані пільги та контакти для звернення. Якщо сума здається завищеною або пільга не врахована — протягом 60 днів з дня вручення повідомлення можна подати письмове звернення з документами, що підтверджують право на звільнення.
Для воєнних пільг корисним інструментом стає Державний реєстр пошкодженого та знищеного майна: витяг звідти часто стає підставою для перерахунку. У разі спільної власності або нещодавньої реєстрації права власності (спадщина, купівля) варто додатково надати витяг із реєстру речових прав. Багато питань вирішуються дистанційно через кабінет або за телефоном гарячої лінії податкової.
Приклади розрахунку та що впливає на суму
Уявімо родину з квартирою 95 м² у місті, де ставка становить 1 % від мінімальної зарплати. Неоподатковувані 60 м², оподатковувані — 35 м². За ставкою 80 грн за м² (1 % від 8000 грн) сума становитиме 2800 грн за рік. Якщо та сама родина володіє ще й будинком 80 м², загальна неоподатковувана площа — 180 м², а оподатковувана — лише 95 + 80 – 180 = 0 м², податок не нараховується.
Для пошкодженого будинку в зоні бойових дій, де відновлення тривало з березня по жовтень 2025 року, податок за 2025 рік нараховується лише за січень–лютий та листопад–грудень (з урахуванням часток місяця). Усі ці деталі податкова служба враховує автоматично за наявності даних у реєстрах, але власник завжди може надати додаткові підтвердження.
Податок на нерухомість залишається одним із найпрозоріших місцевих платежів завдяки чітким правилам і цифровим реєстрам. У 2026 році, як і раніше, більшість власників типового житла або повністю звільнені, або сплачують modestні суми, а для тих, хто постраждав від війни чи належить до вразливих категорій, держава передбачила суттєві послаблення. Регулярна перевірка даних у кабінеті платника та звернення до місцевої громади за додатковими пільгами допомагають зберегти сімейний бюджет навіть у непрості часи.
