В 2026 году владельцы жилья в Украине получают налоговые уведомления-решения за 2025 год. Для многих из них сумма может оказаться нулевой или значительно меньше благодаря четко прописанным в Налоговом кодексе льготам. Необлагаемая площадь — 60 м² для квартир или 120 м² для домов — автоматически уменьшает базу налогообложения большинства типовых жилых объектов. А для отдельных категорий государство предусматривает полное освобождение независимо от метража. Военные реалии добавили еще один мощный слой защиты: объекты на временно оккупированных территориях, в зонах активных боевых действий и поврежденное в результате агрессии имущество освобождаются от начисления за соответствующие периоды.
Полное освобождение распространяется на жилье детей-сирот, детей, лишенных родительского попечения, и детей с инвалидностью, которых воспитывают одинокие родители (в пределах одного объекта на каждого ребенка), а также на жилье многодетных и приемных семей, где воспитывают пятерых и более детей. Местные советы дополнительно устанавливают послабления для пенсионеров, участников боевых действий, лиц с инвалидностью и других категорий — от частичного снижения ставки до полного освобождения на определенную площадь. Все это работает при условии, что недвижимость не используется для получения дохода: аренда или коммерческая деятельность обычно отменяет право на льготу.
Как формируется налог на недвижимое имущество и кто его платит
Налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, — это местный платеж, который поступает в бюджеты территориальных громад. Его начисляют на общую площадь жилых и нежилых объектов, зарегистрированных в Государственном реестре вещных прав. Физические лица не рассчитывают сумму самостоятельно: это делает налоговая служба на основе данных реестра и направляет налоговое уведомление-решение до 1 июля года, следующего за отчетным. В 2026 году украинцы получают квитанции именно за 2025 год.
Юридические лица и физические лица-предприниматели ведут учет самостоятельно, подают декларацию и платят авансами ежеквартально. Ставка не может превышать 1,5 % от минимальной заработной платы по состоянию на 1 января отчетного года за каждый квадратный метр сверх необлагаемой нормы. Для расчета налога в 2026 году за 2025 год используют минимальную зарплату 8000 грн, поэтому максимальная ставка составляет 120 грн за м². Если квартира превышает 300 м² или дом — 500 м², к сумме добавляется еще 25 000 грн за каждый такой объект.
Необлагаемая площадь жилья: законный буфер для каждого владельца
Самая распространенная льгота — уменьшение базы налогообложения на фиксированное количество квадратных метров. Она действует только для жилой недвижимости и только если объект не сдается в аренду и не используется в предпринимательской деятельности. В случае совместной собственности каждый совладелец получает свою долю необлагаемой площади отдельно — это важный нюанс, который часто позволяет существенно снизить начисления.
| Тип жилой недвижимости | Необлагаемая площадь | Как применяется |
|---|---|---|
| Квартира или несколько квартир | 60 м² всего | На все квартиры одного владельца |
| Жилой дом или несколько домов | 120 м² всего | На все дома одного владельца |
| Квартира + дом (или несколько объектов) | 180 м² всего | На всю жилую недвижимость вместе |
Для большинства украинских семей с квартирой до 85–90 м² или домом до 140–150 м² налог либо отсутствует, либо составляет символическую сумму за несколько десятков «лишних» метров.
Если человек владеет двумя квартирами общей площадью 110 м², необлагаемыми остаются 60 м², а налог начисляется только на 50 м². В совместной собственности супругов с квартирой 100 м² каждый получает по 30 м² льготы (половина от 60), поэтому облагаемая площадь уменьшается пропорционально.
Полное освобождение для самых уязвимых: сироты, многодетные и дети с инвалидностью
Налоговый кодекс Украины (статья 266) прямо предусматривает полное освобождение от уплаты независимо от площади для четко определенных категорий. Это касается жилой недвижимости, которая принадлежит:
- детям-сиротам и детям, лишенным родительского попечения;
- детям с инвалидностью, которых воспитывают одинокие родители (в пределах одного объекта на каждого ребенка);
- многодетным и приемным семьям, где воспитывают пятерых и более детей до 18 лет.
В этих случаях налоговая служба обычно учитывает льготу автоматически на основе данных реестров. Если уведомление все же пришло с суммой — достаточно обратиться в налоговый орган с копиями документов, подтверждающих статус (свидетельство о рождении детей, решение суда о лишении родительских прав, удостоверение многодетной семьи). Освобождение действует на весь объект, даже если его площадь значительно превышает стандартные 60 или 120 м².
Военные льготы: освобождение за поврежденное, оккупированное и разрушенное жилье
Война существенно расширила перечень оснований для освобождения. Объекты, расположенные на территориях, включенных в Перечень территорий, на которых ведутся (велись) боевые действия или временно оккупированных Российской Федерацией (утвержденный приказом Министерства развития громад и территорий Украины № 376 от 28 февраля 2025 года с последующими изменениями), не облагаются налогом за периоды, когда территория имела соответствующий статус.
| Вид недвижимости | Условия освобождения | Период действия льготы |
|---|---|---|
| На ТОТ или в зоне активных боевых действий | Территория включена в актуальный Перечень | С 1-го числа месяца начала статуса до последнего числа месяца его завершения |
| Поврежденная в результате боевых действий | Факт зафиксирован в Государственном реестре поврежденного и уничтоженного имущества | С месяца повреждения до месяца, следующего за месяцем восстановления и признания пригодным |
| Непригодная для проживания (аварийная) | Решение местного совета о непригодности | На весь период действия решения |
Владельцы поврежденного жилья часто получают нулевые уведомления автоматически, если данные из Реестра поврежденного имущества уже переданы в налоговую. В случае задержки достаточно предоставить выписку из реестра или акт обследования.
Дополнительные возможности от местных громад: льготы для пенсионеров, ветеранов и других
Кроме общегосударственных норм, каждая территориальная громада имеет право устанавливать собственные льготы — полностью или частично освобождать от уплаты определенные категории плательщиков. Чаще всего такие послабления получают пенсионеры по возрасту, участники боевых действий, лица с инвалидностью I–III групп, ликвидаторы последствий аварии на ЧАЭС, матери-героини и многодетные семьи (даже с меньшим количеством детей, чем пять).
Чтобы воспользоваться местной льготой, нужно обратиться в налоговый орган или непосредственно в исполнительный орган громады с заявлением и пакетом документов: пенсионным удостоверением, удостоверением участника боевых действий, справкой о составе семьи, решением местного совета (если оно есть в открытом доступе). Во многих громадах льгота предоставляется автоматически благодаря обмену данными между реестрами, но проверка никогда не помешает.
Когда льготы не действуют: важные исключения и ограничения
Освобождение или уменьшение базы не применяется, если объект используется для получения дохода — сдается в аренду, лизинг, ссуду или в предпринимательской деятельности. Это правило касается как общегосударственных, так и большинства местных льгот. Также льготы обычно не действуют на нежилую недвижимость (гаражи, склады, офисы) и на объекты, площадь которых превышает пятикратный размер необлагаемой нормы (свыше 300 м² для квартиры или 600 м² для дома).
Если часть квартиры сдается в аренду, льгота на необлагаемую площадь может быть утрачена полностью или пропорционально — налоговые органы анализируют каждый случай отдельно. Владельцам, которые используют жилье частично под офис ФОП, стоит внимательно проверять условия применения льготы и при необходимости консультироваться с налоговым органом.
Практические шаги: как проверить начисление и воспользоваться освобождением
Самый простой способ — войти в Электронный кабинет плательщика налогов на сайте Государственной налоговой службы и просмотреть сформированные уведомления. Там отображается расчет, примененные льготы и контакты для обращения. Если сумма кажется завышенной или льгота не учтена — в течение 60 дней со дня вручения уведомления можно подать письменное обращение с документами, подтверждающими право на освобождение.
Для военных льгот полезным инструментом становится Государственный реестр поврежденного и уничтоженного имущества: выписка оттуда часто становится основанием для перерасчета. В случае совместной собственности или недавней регистрации права собственности (наследство, покупка) стоит дополнительно предоставить выписку из реестра вещных прав. Многие вопросы решаются дистанционно через кабинет или по телефону горячей линии налоговой.
Примеры расчета и что влияет на сумму
Представим семью с квартирой 95 м² в городе, где ставка составляет 1 % от минимальной зарплаты. Необлагаемые 60 м², облагаемые — 35 м². По ставке 80 грн за м² (1 % от 8000 грн) сумма составит 2800 грн в год. Если та же семья владеет еще и домом 80 м², общая необлагаемая площадь — 180 м², а облагаемая — только 95 + 80 – 180 = 0 м², налог не начисляется.
Для поврежденного дома в зоне боевых действий, где восстановление длилось с марта по октябрь 2025 года, налог за 2025 год начисляется только за январь–февраль и ноябрь–декабрь (с учетом долей месяца). Все эти детали налоговая служба учитывает автоматически при наличии данных в реестрах, но владелец всегда может предоставить дополнительные подтверждения.
Налог на недвижимость остается одним из самых прозрачных местных платежей благодаря четким правилам и цифровым реестрам. В 2026 году, как и раньше, большинство владельцев типового жилья либо полностью освобождены, либо платят скромные суммы. А для тех, кто пострадал от войны или относится к уязвимым категориям, государство предусмотрело существенные послабления. Регулярная проверка данных в кабинете плательщика и обращение в местную громаду за дополнительными льготами помогают сохранить семейный бюджет даже в непростые времена.
